Konsultant za nekretnine i nacionalni direktor prodaje u kompaniji SEBRE, Miodrag Gazibara u razgovoru za Bankar kaže da tržišta ne treba posmatrati samo prema državama, već prvenstveno prema cjenovnom rangu i strukturi kupaca. U tom smislu tržište se može podijeliti na luksuzne, standardne i priuštivije nekretnine, iako je, imajući u vidu odnos cijena stanova i prosječnih zarada, teško govoriti o tome da su nekretnine u većini zemalja regiona zaista jeftine.

Posebno mjesto u toj slici ima Crna Gora, čije tržište, naročito u luksuznom segmentu, u značajnoj mjeri zavisi od stranih kupaca. Gazibara, međutim, ne smatra da takav model sam po sebi treba da bude razlog za pretjeranu zabrinutost. Istovremeno upozorava da najavljeni rast plata u Crnoj Gori vjerovatno neće dovesti do značajnijeg povećanja tražnje za stanovima, jer su njihove cijene već iznad mogućnosti velikog broja građana.

Tržište se oporavlja, luksuzni segment sporije

Gazibara objašnjava da se različiti cjenovni segmenti tržišta različito ponašaju i prolaze kroz različite cikluse.

“Trenutno se tržište nalazi u fazi oporavka i bilježi se umjeren rast u odnosu na period od prije nekoliko godina. Istovremeno, svaka zemlja prolazi kroz različite političke i ekonomske promjene, što takođe ima uticaj na tržišne cikluse”, kazao je Gazibara za Bankar.

Luksuzne nekretnine, prema njegovim riječima, nešto se sporije oporavljaju. Riječ je o kupovini koje se kupci lakše odriču u periodima političke neizvjesnosti ili negativnog ekonomskog ciklusa, dok se luksuzna tržišta pojedinih država oslanjaju na različite profile kupaca i zbog toga različito reaguju na promjene.

Tako se Srbija u većoj mjeri oslanja na domaće kupce i dijasporu, dok luksuzni segment u Crnoj Gori i Hrvatskoj više zavisi od stranih kupaca. Međutim, razlikuje se i struktura stranih kupaca, zbog čega pojedina tržišta nijesu jednako osjetljiva na globalne geopolitičke i ekonomske događaje.

“Bez obzira na te razlike, generalno se vidi trend oporavka tržišta”, ističe Gazibara.

Većinu kupaca čine oni koji nekretnine kupuju kao investiciju

Važan razlog zbog kojeg cijene nekretnina u regionu nastavljaju da rastu jeste struktura tražnje. Prema procjeni SEBRE, cijeli region se u većoj mjeri oslanja na investicione kupce, iako se njihovi motivi razlikuju u zavisnosti od segmenta tržišta.

“Po našoj procjeni, većinu kupaca čine oni koji nekretnine kupuju iz investicionih razloga, dok značajnu manjinu čine kupci koji kupuju za sopstvene potrebe”, kazao je Gazibara.

Visoko učešće investicionih kupaca, kako navodi naš sagovornik, jedan je od razloga zbog kojih cijene nekretnina u regionu rastu brže od plata i iznad stope inflacije, ali nije jedini faktor koji utiče na takvo kretanje.

Investiciona tražnja zbog toga je važna i prilikom procjene drugih karakteristika tržišta, uključujući njegovu likvidnost.

Kada se može reći da je nekretnina precijenjena

U situaciji u kojoj cijene stanova rastu brže od zarada i kupovne moći stanovništva, sve češće se postavlja pitanje jesu li postojeće cijene opravdane ili su nekretnine na pojedinim tržištima precijenjene.

Gazibara smatra da je značajno prisustvo investicionih kupaca jedan od razloga visokih cijena. Tome doprinosi i činjenica da u regionu ne postoje uvijek dovoljno razvijene ili adekvatne alternative za ulaganje u finansijske proizvode, pa dio investitora kapital želi da zadrži na domaćem tržištu upravo kroz kupovinu nekretnina.

“Zbog toga ćete često imati utisak da su nekretnine precijenjene. Međutim, mnogo relevantniji pokazatelj jeste da li se nekretnine zaista prodaju i da li novi projekti ostvaruju prodaju. Ukoliko se stanovi prodaju u novim projektima, to znači da za postojeći nivo cijena postoji tražnja i da one imaju svoje kupce”, smatra Gazibara.

Zbog toga, prema njegovim riječima, izraz “precijenjenost” treba koristiti oprezno. Kao jedan od pokazatelja može poslužiti vrijeme potrebno da nekretnina pronađe kupca.

“Izraz ‘precijenjenost’ trebalo bi koristiti oprezno i u situacijama kada se vidi da određena nekretnina ne može da pronađe kupca tokom dužeg vremenskog perioda, recimo dužeg od 12 mjeseci”, kazao je Gazibara.

Istovremeno kontinuirano rastu troškovi gradnje, cijene zemljišta i različite naknade. Problem nedostatka ponude, međutim, prema njegovoj ocjeni, mnogo je širi od samog broja dostupnih nekretnina, jer u regionu postoji i nedostatak adekvatnih mogućnosti za investiranje kapitala.

Crna Gora zavisi od stranih kupaca, ali nema pretjeranog razloga za zabrinutost

Crnogorsko tržište nekretnina u značajnoj mjeri oslanja se na strane kupce, turizam i velike projekte na primorju. Takva struktura znači i veću izloženost događajima na međunarodnom tržištu.

Gazibara podsjeća da Crna Gora nije izuzetak, jer i mnoge druge zemlje u kojima turizam ima važnu ekonomsku ulogu već dugo zavise od stranih kupaca nekretnina.

“Zato ne smatramo da postoji pretjeran razlog za zabrinutost, ali će se kroz različite tržišne cikluse jasno vidjeti kako, posebno u luksuznom segmentu, može doći do pada i rasta tražnje koji su povezani sa globalnim političkim i ekonomskim događajima, a ne samo sa faktorima koje lokalne vlasti i investitori mogu da kontrolišu”, kazao je Gazibara za naš portal.

Kao potvrdu potencijala crnogorskog tržišta izdvaja tri velika projekta: Porto Montenegro, Porto Novi i Luštica Bay. Prema njegovim riječima, oni su pokazali da ulaganja u nekretnine mogu biti izuzetno uspješna čak i u okolnostima u kojima bi konvencionalna procjena sugerisala da su za uspjeh najprije potrebna značajna ulaganja u infrastrukturu ili članstvo zemlje u Evropskoj uniji.

Za stabilniji i dugoročniji razvoj tržišta, ipak, biće potrebna dodatna infrastrukturna ulaganja.

To je, kako objašnjava Gazibara, naročito važno kako bi se otvorio prostor za manje investitore, koji nemaju mogućnosti velikih razvojnih projekata da samostalno izgrade praktično kompletan ekosistem oko svoje investicije.

“Oni, za razliku od velikih razvojnih projekata, nemaju mogućnost da samostalno kreiraju čitav ekosistem i svojevrsni grad u gradu”, navodi naš sagovornik.

Banke u lošijim tržišnim ciklusima traže veću pretprodaju

Rast troškova gradnje, cijena zemljišta i inflacija nijesu jedini faktori koji određuju finansijsku konstrukciju velikih stambenih i mješovitih projekata.

Gazibara smatra da mnogo veći uticaj imaju tržišni ciklusi, odnosno periodi u kojima banke nastoje da smanje izloženost riziku i sredstva usmjeravaju prvenstveno prema najjačim učesnicima na tržištu.

“Konstantan rast cijena i inflacija nisu ništa novo i sami po sebi ne mijenjaju nužno finansijske konstrukcije. Na njih mnogo više utiču tržišni ciklusi, odnosno periodi kada banke žele da smanje izloženost riziku i plasiraju sredstva prvenstveno najjačim igračima na tržištu”, kazao je Gazibara.

Kada dođe do pada broja transakcija, banke mijenjaju uslove čak i za najjače kompanije. Posebno se pooštravaju kriterijumi koji se odnose na nivo pretprodaje i obezbijeđene prodaje prije početka izgradnje.

Na taj način, objašnjava Gazibara, banke pokušavaju dodatno da smanje rizik projektnog finansiranja u periodima povećane tržišne neizvjesnosti.

Značajnije uključivanje investicionih fondova, osiguravajućih društava i drugih institucionalnih investitora moglo bi otvoriti nove izvore finansiranja sektora nekretnina i smanjiti oslanjanje na bankarske kredite, pretprodaju i sopstveni kapital investitora. Ipak, Gazibara ne očekuje velike promjene u tom segmentu u narednom periodu.

Razlog je, kako navodi, to što će percepcija velikih fondova prema tržištima regiona vjerovatno ostati slična.

“Male zemlje ne nude veliku likvidnost i nemaju dovoljno veliku potražnju investicionih fondova koji traže ‘income-producing assets’, odnosno nekretnine koje već generišu prihode od rente”, kazao je Gazibara.

Kod stambene izgradnje dodatnu prepreku predstavljaju strahovi stranih investitora povezani sa ulaganjima u infrastrukturu, kao i neizvjesnost u vezi sa dobijanjem potrebnih dozvola.

Zbog toga, smatra Gazibara, nije realno očekivati značajnije promjene u interesovanju velikih fondova sve dok se ti ključni rizici ne smanje.

Priuštivo stanovanje veliki, ali još neiskorišćen potencijal

Problem priuštivosti stanovanja mogao bi otvoriti prostor za novi segment tržišta, ali njegovo razvijanje ne zavisi samo od privatnih investitora.

Gazibara smatra da je riječ o velikom, ali još nedovoljno iskorišćenom potencijalu širom regiona, za čiji razvoj je potrebna inicijativa države u pripremi lokacija, ali i spremnost investitora da preuzmu određeni rizik.

Problem perifernih i jeftinijih lokacija jeste to što one često same po sebi nijesu dovoljno privlačne kupcima. Investitor zato mora unaprijed da ulaže u sadržaje koji će generisati tražnju.

“To u većini slučajeva znači da prva faza takvog projekta vjerovatno ne nudi dovoljnu profitabilnost”, objašnjava Gazibara.

Dodatni problem je vrijeme potrebno za realizaciju. Sama izgradnja prve faze projekta bilo koje značajnije veličine vjerovatno bi trajala između 18 i 24 mjeseca, a tome treba dodati i period od ulaganja u zemljište do dobijanja potrebnih dozvola.

Kada se sve to uzme u obzir, smatra naš sagovornik, postaje jasnije zbog čega veliki investitori još ne pokazuju dovoljno interesovanja za ovaj segment, iako u SEBRE smatraju da on ima veliki potencijal.

U Beogradu je trenutno planirano nekoliko velikih projekata u ovom segmentu, a Gazibara očekuje da bi njihova realizacija mogla poslužiti kao reper i za druga tržišta u regionu.

Marina Dorćol: Prodato 50 odsto stanova

Govoreći o projektu Marina Dorćol, Gazibara kaže da je projekat dostigao veliku prekretnicu u razvoju.

Završene su podzemne garaže, koje su predstavljale jedan od najzahtjevnijih djelova izvođenja, kao i prizemlje namijenjeno lokalima i kompletan sprat iznad njega.

“Do završetka projekta ostaju još približno dvije godine, s obzirom na to da su arhitektura i kvalitet izgradnje izuzetno zahtjevni. Istovremeno, već je prodato 50% svih stanova, tako da se realizacija odvija u skladu sa planovima investitora”, kazao je Gazibara.

S obzirom na nivo ulaganja u kvalitet gradnje, Gazibara ne očekuje da će se uskoro pojaviti projekat identičan Marini Dorćol, koji bi na isti način spojio vrhunsku mikrolokaciju i izuzetno visok kvalitet izgradnje.

Pojedini elementi tog projekta, međutim, već se prenose na ostatak tržišta. Drugi investitori prepoznaju i usvajaju neke od standarda koje je Marina Dorćol postavila, što Gazibara ocjenjuje kao pozitivan trend.

Ne očekuje ni da će se u drugim gradovima regiona pojaviti projekat identičan Marini Dorćol, posebno kada se istovremeno uzmu u obzir lokacija, kvalitet izgradnje i veličina projekta od 630 stanova.

“Ipak, nadamo se da će manji projekti pokazati da je moguće graditi izuzetno visok kvalitet i za njega pronaći odgovarajuću publiku”, navodi Gazibara.

Dosadašnji uspjeh Marine Dorćol, prema njegovim riječima, ne treba posmatrati samo kroz veliki rizik koji je investitor preuzeo. Važnu ulogu ima i sama veličina tržišta Beograda.

“U Beogradu se godišnje proda oko 2,5 milijarde eura vrijednosti stanova, tako da je relativno mali procenat tako velikog tržišta dovoljan za komercijalni uspjeh projekta ove veličine”, kazao je Gazibara.

Situacija je drugačija u gradovima regiona u kojima ne postoji tako veliki obim transakcija. U takvim sredinama mogućnost realizacije velikog luksuznog projekta značajno je ograničenija, osim ako se projekat ne oslanja na tražnju stranih kupaca.

Zanimljivo je, međutim, da Marina Dorćol u prvoj fazi nije zavisila od stranaca.

“Kada je riječ o Marini Dorćol, među 50% prodatih stanova u prvoj fazi nema nijednog stranog kupca”, istakao je Gazibara.

Među kupcima, ipak, postoji značajan broj ljudi iz dijaspore, kao i kupaca iz samog sektora nekretnina. Oni su, prema njegovim riječima, prepoznali projekat kao jedinstvenu priliku i u njemu kupuju stanove za sebe, dok istovremeno nastavljaju da investiraju na drugim lokacijama.

Rast plata neće značajno povećati tražnju za stanovima u Crnoj Gori

Najavljeni rast plata u Crnoj Gori mogao bi povećati raspoloživi dohodak građana, ali Gazibara ne očekuje da će između većih zarada i tražnje za nekretninama postojati direktna veza kod većeg dijela stanovništva.

Glavni razlog je postojeći nivo cijena stanova.

“Ukoliko dođe do najavljenog rasta plata, ne očekujemo da će doći do direktne veze između tog rasta i značajnijeg povećanja tražnje u većem dijelu populacije, zato što su cijene nekretnina i dalje visoke i iznad mogućnosti velikog broja kupaca, čak i sa višim primanjima”, kazao je Gazibara.

Rast zarada, prema njegovoj ocjeni, mogao bi istovremeno da izazove inflatorne pritiske u drugim segmentima. Moguć je i rast troškova održavanja nekretnina, što bi moglo proizvesti dodatne posljedice na tržištu.

Ključni faktor za kretanje cijena nekretnina ipak ostaje tražnja.

“Ne očekujemo da će najavljeni rast plata dovesti do značajnog povećanja tražnje, osim eventualno u segmentu nekretnina sa najnižim cijenama. I u tom slučaju očekujemo da će najveća tražnja biti usmjerena na postojeće, a ne na novogradnju”, zaključio je Gazibara.