Stranci su u prva tri mjeseca ove godine u Crnoj Gori kupili nekretnina za 113,5 miliona eura, što je za 21 odsto ili za 20 miliona više nego u istom kvartalu prošle godine. Svi ostali vidovi stranih direktnih investicija su u padu, kao što su ulaganja stranaca u preduzeća i banke u Crnoj Gori, a smanjuju se i pozajmice iz inostranstva domaćim kompanijama.

To pokazuju podaci Centralne banke Crne Gore (CBCG) za period januar-mart ove godine. Analiza zvaničnih podataka CBCG i Monstata pokazuje da je interesovanje stranaca za kupovinu nekretnina u proteklih pet godina povećano za četiri puta, a da je cijena prosječnog kvadrata stana u novogradnji povećana za oko 50 odsto.

Investicije manje

Investicije iz inostranstva u kompanije i banke u Crnoj Gori za prvo tromjesječje ove godine iznosile su 21,6 miliona eura, dok su u istom periodu prošle godine vrijedjele 36,1 milion eura. To je pad od 40 odsto. Strane investicije kroz takozvani inter kompanijski dug (pozajmice iz inostranstva povezanim kompanijama u Crnoj Gori) u ovom periodu iznosile su 70 miliona eura, dok su lani u prva tri mjeseca bile veće za pet i po miliona.

Ukupne strane investicije u ovom periodu iznosile su 211 miliona eura i bile su za dva miliona ili jedan odsto veće nego u prva tri mjeseca prošle godine. Taj rast bio je značajno manji od stope inflacije koja je za period januar-mart ove godine u odnosu na isti period prošle godine iznosila 2,7 odsto.

Kupaca ima sa pet kontinenata

Stranci koji su prva tri mjeseca kupili najviše nekretnina u Crnoj Gori su građani ili preduzeća iz Srbije u vrijednosti od 19,2 miliona eura. Zatim slijede investicije u nekretnine iz Turske za 16 miliona eura, Sjedinjenih Američkih Država sa 13,8 miliona eura, Njemačke sa 11,5 miliona, Kipra sa 5,3 miliona, Rusije sa 4,7 miliona, Ujedinjenih Arapskih Emirata sa 4,4 miliona, Švajcarske sa 3,8 miliona, iz Velike Britanije 3,3 miiona, sa Kosova tri miliona, sa po 2,3 miliona iz Poljske, Ukrajine i Češke, 1,9 miliona iz Bosne i Hercegovine, po 1,4 miliona eura iz Kanade i Francuske,…

Za crnogorske nekretnine bilo je i kupaca iz Australije za 485 hiljada, Kazahstana za 706 hiljada, Jermenije za 584 hiljade eura, Kirgistana za 273 hiljade, Egipta za 174 hiljade, Malezije za 200 hiljada, sa Bahama za 145 hiljada, Južnoafričke Republike sa 134 hiljade eura,… pa i iz Omana za 14,7 hiljada eura.

Značajan rast procenta SDI u nekretnine

U posljednjih pet godina postoji značajan trend rasta udjela kupovine nekretnina u ukupnim stranim direktnim investicijama (SDI), odnosno stranci najčešće Crnu Goru vide kao mjesto za kupovinu nekretnina, a ne za ulaganje u neki drugi biznis.

U godini pred koronu 2019. ukupne strane investicije iznosile su 778 miliona eura, od čega je ulaganje stranaca u kupovinu nekretnina vrijedjelo 178 miliona, što je bilo 23 odsto od ukupne vrijednosti svih direktnih stranih investicija. U godini pandemije kovida 2020. ukupne strane investicije vrijedjele su 666 miliona, od čega je njihovo ulaganje u nekretnine iznosilo 116 miliona ili 17,4 odsto.

U prvoj godini od početka oporavka od pandemije 2021. strane direktne investicije vrijedjele su 928 miliona eura, od čega je 30 odsto uloženo u kupovinu nekretnina ili 278 miliona eura. U 2022. godini stranci u Crnu Goru investiraju milijardu i 151 milion eura, od čega 448 miliona u nekretnine ili 39 odsto. Ovaj rekord po pitanju stranih investicija je vjerovatno povezan sa tim što je u toj godini istekao rok za prijavljivanje stranaca za program ekonomskog državljanstva i kada je većina njih kupila nekretninu – stan uz koji su on i članovi njihovih porodica dobili i crnogorsko državljanstvo.

U 2023. godine ukupne investicije stranaca iznosile su 862 miliona eura, od čega je u kupovinu nekretnina uloženo 463 miliona ili 54 odsto. Mali pad u procentu je zabilježen u 2024. godini kada je od ukupnih investicija od 889 miliona eura, 455 miliona ili 52 odsto uloženo u nekretnine. Za prva tri mjeseca ove godine od 211 miliona ukupnih investicija 54 odsto ili 113,5 miliona otišlo je na kupovinu nekretnina.

Od početka 2019. do kraja marta ove godine stranci su u Crnoj Gori kupili nekretnina za dvije milijarde eura.

Stranci i prodaju nekretnine, prednjače Srbi

Stranci imaju i takozvani odliv investicija kroz prodaje nekretnina u Crnoj Gori i iznošenje tog novca u inostranstvo. Tako su u prva tri mjeseca ove godine stranci prodali nekretnina za 14,7 miliona eura, što je 13 odsto sume koju su istovremeno uložili u kupovinu nekretnina. Stranci koji su u ovom periodu prodali najviše nekretnina i iznijeli novac su iz Srbije i to u iznosu od četiri miliona eura, što je 21 odsto novca kojeg su kupci iz ove susjedne države uložili u nekretnine u Crnoj Gori.

Nakon njih u prodaji nekretnina i povlačenju novca iz Crne Gore prednjačili su investitori iz Gruzije sa 1,8 miliona, iz Velike Britanije sa 1,7 miliona, iz Bosne i Hercegovine sa 1,3 miliona, iz Slovenije sa 1,2 miliina eura,…

U cijeloj 2024. godini stranci su prodali crnogorskih nekretnina za 32,1 milion eura, što je sedam odsto novca kojeg su istovremeno uložili u kopovinu nekretnina. I u toj godini stranci koji su prodali najviše nekretnina u Crnoj Gori bili su investitori iz Srbije za 14,4 miliona eura, odnosno oni su povukli 21 odsto novca kojeg su kupci iz te države uložili.

Nakon njih najviše novca kroz prodaju nekretnina u Crnoj Gori povukli su investitori iz Italije za tri miliona eura, po 2,2 miliona sa crnogorskog tržišta nekretnina povukli su investitori iz Mađarske, Francuske i Španije, a po 1,1 milion iz Slovenije i Bosne i Hercegovine. Ovi podaci ukazuju da su stranci u prva tri mjeseca prodali nekretnina u Crnoj Gori za skoro polovinu iznosa iz cijele 2024. godine.

Rastu cijene, broj odobrenih stambenih kredita, kamate malo pale

Posljednji izvještaj Monstata o cijenama stanova u novogradnji odnosi se na posljednji kvartal prošle godine kada je prosječna cijena kvadrata u kemercijalnoj gradnji iznosila 1.943 eura.

Taj prosjek ne obuhvata stanove iz programa ekonomskog državljanstva, kao ni iz posebnih investicionih projekata kao što su stambeno-turistička naselja Porto Montenegro, Portonovi, Luštica bay i na skijalištu u Kolašinu.

Prije tri godine na početku 2022. godine prosječna cijena kvadrata iznosila je 1.346 eura i od tada je u skoro konstantnom rastu.

Sagovornik “Vijesti” sa tržišta nekretnina kaže da se cijene u protekle dvije godine održavaju na visokom nivou zbog i dalje velikog interesovanja stranaca za kupovinu nekretnina. Naveo je i da će na tom nivou ostati uz moguće blage oscilacije na više ili manje.

Ukazao je i da posljednjih mjeseci raste broj domaćih građana koji kupuju stanove na kredit usljed rasta zarada i blagog pada kamatnih stopa na ove kredite.

Podaci CBCG za prva tri mjeseca ove godine pokazuju da su banke u Crnoj Gori za taj period odobrile 49 miliona eura vrijedne stambene kredite, dok je u uporednom periodu prošle godine ta cifra iznosila 26 miliona eura. Odnosno iznos odobrenih stambenih kredita povećan je za 88 odsto.

Za isti uporedni period cijena kvadrata povećana je za oko osam odsto.

Prodaja stanova iz fondova solidarnosti minimalna

Kvadrat novogradnje koji grade sindikalni ili penzionerski solidarni stambeni fondovi kupovan je krajem prošle godine za 589 eura. Međutim njih je bilo samo u posljednjem kvartalu i tu u centralnoj regiji bez Podgorice, koja obuhvata opštine Nikšić, Cetinje, Danilovgrad, Tuzi i Zetu.

Monstatova statistika pokazuje da je prosječan kvadrat u komercijalnoj gradnji, bez fondova solidarnosti, u posljednjem kvartalu prošle godine na nivou Crne Gore iznosio 1.943 eura, a da je prosjek sa prodajom iz ovih fondova bio 1.936 eura.

Da bi se prosječna komercijalna cijena kvadrata stana spustila sa 1.943 na 1.936, matematički je potrebno da se proda 200 kvadrata po cijeni od 1.943 i jedan kvadrat po 589 eura.

To pokazuje da su stanovi iz solidarnih fondova činili svega oko 0,5 odsto od ukupnog broja prodatih stanova u ovom periodu.