Predmet Ugovora o korišćenju morskog dobra je ulcinjsko poluostrvo Suka, tačnije rt, odnosno morski greben, u svojini Države Crne Gore i lokacija koja obzirom na to da predstavlja morsku obalu i prirodno bogatstvo, ne bi ni smjela biti u privatnom vlasništvu, shodno pozitivnim zakonskim propisima.
A takođe, svakako Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom Crne Gore i nema ovlašćenja da zaključuje ugovore ovakve vrste, s obzirom na to da se zakonske nadležnosti ovog preduzeća sastoje u zaštiti i unaprjeđenju korišćenja morskog dobra, izgradnji i održavanju infrastrukture morskog dobra, kao i sprovođenju Programa privremenih objekata u zoni morskog dobra, Atlasa crnogorskih plaža i kupališta i slično, odnosno davanja istih u zakup.

Da situacija bude još paradoksalnija, Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom Crne Gore je prilikom zaključenja Ugovora o korišćenju morskog dobra iz 2008. godine, bilo i zakupodavac i korisnik zakupa. Tačnije, bivši hotel Jadran je srušen u zemljotresu 1979. godine, a početkom ovog vijeka kompanija „Montenegro 2000 consulting and development company“ d.o.o. sklopila je ugovor sa Javnim preduzećem za upravljanje morskim dobrom Crne Gore o korišćenju morskog dobra i izgradnji novog hotela sa vilama u okviru zajedničke kompanije „Star of Montenegro“ d.o.o. Ulcinj, u kojoj su Durutovići imali 95, a Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom 5 odsto udjela.

Naime, Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom Crne Gore je početkom tekuće godine angažovalo procjenjivača mr Dragana Đukića, koji je utvrdio da je jedina imovina kompanije „Star of Montenegro“ d.o.o. Ulcinj de facto nematerijalna, iako je u startu predstavljena kao „nekretnine, postrojenje i oprema“, a kasnije je to ispravljeno u „avansi za nekretnine, postrojenja i opremu“, sa konstantnom vrijednošću koja iz godine u godinu iznosi 171.277,00 eura.

Osnovna imovina društva sadržana je u u činjenici da je na dan izrade izvještaja i dalje na snazi Ugovor o korišćenju morskog dobra iz 2008. godine, koji predstavlja jedinu nematerijalnu vrijednost Društva na dan izrade ovog izvještaja, budući da komercijalna valorizacija ustupljenog morskog dobra potencijalno donosi visoku stopu povrata na uložena sredstva – navodi procjenjiač i ističe da je „posebno imao u vidu ponudu Durutovića od 7. oktobra 2022. godine“.

Tom ponudom Durutovići nude svoj osnivački udio u kompaniji „Star of Montenegro“ d.o.o. Ulcinj za 350.000,00 eura. Procjenitelj je na osnovu tih podataka utvrdio da pet odsto udjela Javnog preduzeća za upravljanje morskim dobrom Crne Gore u toj kompaniji, koja je nosilac prava korišćenja, vrijedi 9.100,00 hiljada eura.

PRAVO NA ZALAGANJE DRŽAVNOG ZEMLJIŠTA

Ono što bi trebalo da zabrine građane Crne Gore, koji bi u krajnjem osjetili posljedice ovog štetnog posla je i to što je Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom Crne Gore, spremno da investitoru kroz odredbe ovog protivzakonitog Aneksa omogući konstituisanje založnog prava – hipoteke na državnom zemljištu na kojem bi se gradili objekti, iako to preduzeće nema i ne može imati svojinu nad tim zemljištem, niti to zemljište s obzirom na to da je dio morske obale i prirodno bogatstvo može uopšte biti u privatnoj svojini, odnosno svojini fizičkih ili pravnih lica.

NERIJEŠEN SUDSKI POSTUPAK

U međuvremenu je Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom Crne Gore tužilo ulcinjsku firmu „Star of Montenegro“ d.o.o. tražeći raskid predmetnog Ugovora o korišćenju morskog dobra zbog neplaćanja koncesija od 2012. do 2020. godine, a Danilo Durutović, koji je sada na čelu te kompanije, tražio je obeštećenje zbog neispunjavanja ugovornih obaveza.

Lani na scenu stupa prištinska građevinska kompanija „Royal“ d.o.o., vlasništvo porodice Kyreziu, koja je zainteresovana da na rtu Rastislava gradi hotel i vile za prodaju. Ta njihova namjera naišla je na odobravanje kabineta premijera u tehničkom mandatu Dritana Abazovića i Opštine Ulcinj, pa je Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom Crne Gore napravilo memorandum o mirnom rješavanju spora, angažovalo procjenitelja da utvrdi vrijednost udjela obje strane u firmi „Star of Montenegro“ d.o.o. Ulcinj i prijedlog ponude o prenosu svog dijela vlasničkog udjela.

Takođe, ono što je zabrinjavajuće je i činjenica da se spekuliše o zaključenju poravnanja pred Privrednim sudom Crne Gore u ovom parničnom postupku, uz još jedan u nizu štetnih poteza po Državu, a to je da kompanija „Star of Montenegro“ d.o.o. Ulcinj, kao tužena odbija da plati naknade za koncesiju za period od 2012. godine, uslovljavajući tužioca, odnosno Javno preduzeće za upravlja je morskim dobrom da će to učiniti navodno tek nakon potpisivanja predmetnog Aneksa.
Radi se o cifri od ukupno 179.625,00 eura zakupnine sa zateznim kamatama za korišćenje morskog dobra od 2012. zaključno sa 2022. godinom.

NA SNAZI UGOVOR O DAVANJU U ZAKUP PREDMETNE LOKACIJE ZAKLJUČEN IZMEĐU OPŠTINE ULCINJ I PARKING SERVISA D.O.O. ULCINJ

Predmetna lokacija ni danas nije oslobođena, shodno odredbama predmetnog Ugovora o korišćenju morskog dobra, već je Opština Ulcinj zaključila Ugovor o zakupu sa zakupcem pravnim licem “Parking servis” d.o.o. iz Ulcinja i redovno ubira prihode od toga, iako je Ugovor o davanju na korišćenje morskog dobra iz 2008. godine i dalje na snazi, što predstavlja još jedan u nizu protivpravnih elemenata ovog sumnjivog posla.

PRIJEDLOG ANEKSA

Advokatska kancelarija Miranović, opunomoćenici prištinske kompanije „Royal“ d.o.o, dostavila je Javnom preduzeću za upravljanje morskim dobrom nacrt Aneksa koncesionog ugovora, u koji je naša redakcija imala uvid. Riječ je o ugovoru koji je kompanija „Star of Montenegro“ d.o.o. Ulcinj sklopila sa Javnim preduzećem za upravljanje morskim dobrom 2008. godine, a Aneksom se predviđaju dodatne klauzule zaštite koncesionara. Osim ranije ustupljenih parcela, koncesionaru se daju na korišćenje djelovi još dvije katastarske parcele. Konstatuje se ranije ugovoreno pravo investitora da proda izgrađene objekte sa zemljištem ispod njih, te da, u slučaju da država odluči da proda zemljište na kojem je izgrađen kompleks, investitor ima pravo prvokupnje.

Novina je što je Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom obavezano da o svom trošku otkloni svako pravno ili faktičko ometanje preduzeto od strane pravnih i fizičkih lica i državnih organa, koje bi moglo dovesti do umanjenja ili ograničenja prava investitora stečenih ovim ugovorom, odnosno da preduzme sve mjere za pružanje evikcione zaštite investitoru.

Poučena iskustvom Durutovića, kompanija „Royal“ d.o.o. traži da uđe u posjed tek nakon pozitivnog izvještaja nezavisne ili zajedničke komisije o potpunoj dostupnosti svih parcela, oslobođenih od lica i stvari. Takođe se obavezuje Javno preduzeće za upravljanje morskim dobrom Crne Gore da svoj udio od pet odsto u kompaniji „Star of Montenegro“ d.o.o. Ulcinj proda kompaniji „Royal“ d.o.o..
Usljed nepoštovanja ili jednostranog raskida ugovora nadležan je Londonski sud za međunarudnu arbitražu LCIA, a obje strane ugovornice se obavezuju da će poštovati njegove odluke, što je takođe novina, obzirom da je Ugovorom o korišćenju morskog dobra iz 2008. godine bila ugovorena nadležnost Privrednog suda Crne Gore.

ZAKUPNINA

Koncesiona naknada ostaje ista kao ranije, euro po kvadratu zemljišta, odnosno samo 25.455 eura godišnje, dok se akva prostor ne uračunava i ne naplaćuje. Uz to, dok traje gradnja, a najduže pet godina zakupac će plaćati polovinu koncesine naknade. Investitor ima pravo na 30 godina produženja koncesije nakon isteka prvobitnog trajanja koncesionog ugovora. Izlišno je i komentarisati naprijed navedene iznose zakupnine i ne zapitati se o ekonomskom interesu države u konkretnom slučaju.

NOVI POSAO ZA TUŽILAŠTVO?

Više je nego jasno da se radi o rizičnom i štetnom poslu po državu i građane Crne Gore, koji odlazeća Vlada u tehničkom mandatu pokušava da realizuje i kojim bi se nesporno bavili tužilački organi.
Naime, jedino logično rješenje ove situacije je raspisivanje novog Javnog poziva za davanje u zakup predmetne lokacije, koji bi pripremala Vlada Crne Gore, odnosno resorno ministarstvo, s obzirom na to da se radi o davanju u zakup zemljišta sa obavezom investicionog ulaganja, koja bi iznosila nekoliko desetina miliona eura i na kojem ne bi postojala mogućnost davanja prava svojine na predmetnoj nepokretnosti već isključivo samo zakupa.

ODGOVOR DANILA DURUTOVIĆA

Kompletna dešavanja na ovu temu sa stanovišta firme Star of Montenegro doo Ulcinj su u potpunosti u skladu sa zakonima Crne Gore, tvrdi Danilo Durutović ovlašćeno lice u toj kompaniji za Standard ne želeći da komentariše sudski spor o raskidu navedenog ugovora.

Na pitanje zašto nije došlo do realizacije do sada, on kaže da bi to trebalo pitati ljude iz prethodne garniture upravljačke strukture MD na čelu sa tadašnjim Predsjednikom upravnog odbora.

“Što se tiče parkinga na lokaciji, prije nego što je zakupac postao Parking servis Ulcinj, parking su “držali” pojedinci za koje bi bilo interesantno ispitati ko im je dozvolio jer to svakako nijesmo bili
mi”, kaže Durutović.

On je naveo šta je sve komanija Star of Montenegro konkretno uradila.

• Ugovor o korišćenju morskog dobra broj: 0201-1186/10 od 20.12.2008. godine zaključen je između Javnog preduzeća za upravljanje morskim dobrom Crne Gore, kao zakupodavca i Društva za turizam,
  građevinarstvo, trgovinu i usluge „Star of Montenegro“ d.o.o. Ulcinj, kao korisnika.
• U aprilu 2011. godine Korisnik je od Ministarstva održivog razvoja i turizma dobio verifikovan Programski zadatak za raspisivanje javnog konkursa za idejno rješenje objekta hotelsko-turističke djelatnosti.
• Ministarstvo održivog razvoja i turizma je dana 19.05.2011. godine, o trošku korisnika, raspisalo međunarodni opšti, projektni, jednostepeni i anonimni konkurs, broj: 04-2390/1 za idejno arhitektonsko-urbanističko rješenje objekta hotelsko-turističke djelatnosti u zahvatu Državne studije lokacije za Sektor 63 “Stari grad Ulcinj”.
• Urađen je Idejni projekat hotelsko turističkog kompleksa sa 5 zvjezdica.
• Nadalje, urađeni su i: Projekat i izvođenje geomehaničkih istraživanja terena na lokalitetu;
  Elaborat o dobijenim rezultatima; Izrada studije fizibilnosti; Studija boniteta postojećeg biljnog fonda na lokaciji i projekat pejzažne arhitekture i Elaborat zaštite životne sredine i svi elaborati su revidovani od strane renomiranih i licenciranih institucija za navedene poslove.
• Početkom 2014 godine preminuo je Durutović Branislav i nakon toga su krenule poteškoće u daljoj realizaciji projekta.

“Ovo su neki detalji kojima sam htio da pokažem da je na ovom projektu mnogo toga urađeno (i kvantitativno i sa finansijskog aspekta) i da su uložena ogromna sredstva da se krene sa projektom.
Napominjem činjenicu da smo sa prethodnim rukovodećim strukturama MD imali ogromnih problema zbog njihove inertnosti i nezainteresovanosti ili pak nečeg drugog”, naveo je Durutović.

On je napomenuo da je predmetna lokacija oslobođena od ljudi koji su na njoj živjeli tek u drugoj polovini 2019. godine, na način što je na Pinješu sagrađen stambeni objekat za pomenutih trinaest
porodica. Na rješavanju ove situacije se radilo preko 10 godina.

“O stvarima koje ne znam ne želim da govorim, ali mislim da su namjere firme Star of Montenegro koju je preuzela firma Rojal veoma ozbiljne i da će vrlo brzo krenuti realizacija ovog projekta. Mislim da ovakvi projekti i ovakve investicije zaslužuju i malo više afirmativnih tekstova od strane naših medija”, zaključio je Durutović.