Jedino u Crnoj Gori država subvencioniše stanove visokim funkcionerima

Pravo na stanovanje u dobrom dijelu država (Njemačka, Austrija, Japan, Danska, Holandija, Finska…) je utvrđeno ustavom. Sud u Strazburu, međutim, omogućava tužbe beskućnika protiv svih članica EU i kandidata zbog beskućništva, neadekvatnog stanovanja i isključivanja, tretirajući to kao povredu osnovnog ljudskog prava.

Stambenu politiku razvijene države vode u skladu sa tipom kapitalizma koji je kod njih na snazi korporativistički, liberalni, državno razvojni ili familistički i od te tipologije zavisi učešće socijalnog stanovanja, odnosno stanovanja koje finansira država.

Bivše komunističke države ne spadaju ni u jednu od ovih tipologija, jer ih zbog sprovedenih rješenja i dalje smatraju tranzicionim. Svima njima je zajedničko jedno neki oblik državne intervencije za socijalno stanovanje, osim u Crnoj Gori, gdje je državni intervencionizam institucionalno vezan za visoke državne funkcionere, a opštinski za zaposlene u javnim službama.

Socijalni slučajevi i ostali građani imaju pravo da konkurišu za niži postotak stanova u okviru programa Hiljadu plus, u kojem država subvencioniše dio stambene kamate, a najveći postotak rezervisan je za zaposlene u državnoj službi. Dodjelu državne pomoći državnim funkcionerima i službenicima praktikovala je i Srbija do 2006. godine, kad je tamošnji Ustavni sud tu praksu proglasio neustavnom i nezakonitom.

U Evropskoj uniji zemlje kao što su Danska i Švedska, u kojima je socijalno stanovanje dostupno svima, moraju da vode računa o pravilima EU, prema kojima državne subvencije ne mogu primati pripadnici srednjih i viših prihodnih grupa. Stanovanje je, nakon zakona engleske premijerke Margaret Tačer o pravu na kupovinu 70-ih godina prošlog vijeka, postalo najveća imovina velikom dijelu stanovništva, kao i najveća finansijska imovina u većini ekonomija.

Taj je zakon bio posljedica stambene krize i tada je UK prodala 1,5 miliona opštinskih stanova, što se pokazalo odličnim za širenje baze konzervativističkih glasača. Tačerka je na taj način ubila dva zeca privatizacijom stambenog fonda smanjila javnu potrošnju i napunila budžet prometom tih nekretnina. Ovaj sistem 20 godina kasnije prepisale su zemlje bivše SFRJ, s tim što je UK prodala građanima manje od trećine stambenog fonda, a EX Yu države 98 procenata.

Prema studiji Schwartza i Seabrooka, korporativistički tip, koji je na snazi u Danskoj, Holandiji i Njemačkoj, podrazumijeva socijalno stanovanje (ali ne stanove) kao socijalno pravo; snažnu tržišnu stratifikaciju; najam stanova kontrolišu javne organizacije, a porez na imovinu je nizak. Aktuelan je problem međugeneracijskog jaza, jer autsajderi ne mogu da obezbijede stan na stambenom tržištu.

Hipoteke učestvuju sa 58,3 odsto u BDP-u, udio vlasništva u ukupnom stambenom fondu je 47 odsto, a socijalnog najamnog sektora 20,7 odsto. U liberalnom tipu, koji je na snazi u V. Britaniji, SAD, Kanadi, Australiji, Novom Zelandu i Norveškoj stanovi su imovina, samopomoć je bazirana na tržištu, prihodi od oporezivanja imovine su visoki, ali i oni imaju problem međugeneracijskog jaza. U ovom tipu hipoteke čine 48,9 odsto BDP-a, udio vlasnika u ukupnom stambenom fondu je 70,1 odsto, a socijalnih stanova koji se iznajmljuju 9,4 odsto.

U državno razvojnom tipu stanovanje (ali ne stanovi) su socijalno pravo, ali finansijska represija smanjuje tržišnu segmentaciju, privatne organizacije kontrolišu najamno stanovanje, a porezi na imovinu su niski. Hipoteke u BDP učestvuju sa 28,2 odsto, udio vlastitih stanova u ukupnom stambenom fondu je 58,3 odsto, a socijalnih stanova koji se iznajmljuju 16,8 odsto.

U familističkom, ili mediteranskom tipu, koji je na snazi u Belgiji, Irskoj, Portugaliji, Španiji i Italiji stanovi su porodično socijalno dobro, ali ne i ustavno pravo. Organizuje se netržišna samopomoć, a porez na nekretnine je nizak. Hipoteka učestvuje sa 21,6 odsto u BDP-u, 75,5 odsto stanova su u privatnom vlasništvu, a iznajmljuje se 5,5 odsto socijalnih stanova.

Ideologija kućevlasništva, koja je u Evropi na snazi od 1970. godine, korespondira sa fiskalnom krizom razvijenih socijalnih država u Evropi. Zbog potražnje za hipotekarnim kreditima cijene nekretnina od tada neprekidno rastu vodeći do spekulativnih balona u Irskoj, SAD, UK, Grčkoj, Španiji, Portugaliji. Sekuritizacija hipoteka (korištenje aktive poput hipotekarnih, izvoznih i kredita za automobile za izdavanje obveznica) zabranjena je u Francuskoj, Austriji, Belgiji i Njemačkoj, pa su kod njih cijene nekretnina porasle manje nego u zemljama sa manje rigidnom regulativom u ovoj oblasti.

U nastojanju da svim građanima obezbijedi pravo stanovanja usvaja se Evropska povelja 1961. godine i revidira 1996. godine. Njome se države obavezuju da će spriječiti ili smanjiti beskućništvo i učiniti troškove stanovanja prihvatljivim osobama koje ne raspolažu dovoljnim sredstvima, ali je konstatovan nedostatak političke volje da se to i sprovede.

Potom EU donosi teritorijalnu agendu o održivim evropskim gradovima; slijedi Evropska stambena povelja niz 2006. kojom je stvoren jedinstven institucionalni okvir i uputstva o socijalnom imperativu za sačinjavanje nacionalnih strategija stanovanja: EU daje smjernice, vlade država osiguravaju opšti oblik sprovođenja, a lokalne vlasti i neprofitne stambene organizacije oblikuju programe u skladu sa postojećim potrebama.

Prije tri godine donesen je Amsterdamski pakt, konačni proizvod politike evropeizacije stanovanja u kontekstu integrisanog održivog urbanog razvoja. U stanovanju se određuju ciljevi priuštivosti sa fokusom na javno priuštivo stanovanje, pravila državne pomoći i opšta stambena politika.

Kakvo je stanje u Crnoj Gori?

U Crnoj Gori pravo na stan nije ustavna kategorija. Nakon privatizacije stambenog fonda ostalo je nepuno dva odsto stanova, odnosno 744 stana u opštinskom vlasništvu. Prema Nacionalnoj stambenoj strategiji od 2011. do 2020. nema stanova u državnom vlasništvu, a parvo na pomoć prilikom rješavanja stambenog pitanja po zakonu imaju korisnici socijalne pomoći, mladi koji su bili bez roditeljskog staranja, invalidna lica, RAE populacija i raseljena lica.

Specifičnost Crne Gore je ekspanzija stanogradnje, tako da je, prema popisu iz 2011. godine bilo 121,3 hiljade stanova više nego domaćinstava. U Strategiji nemaju objašnjenje za takvo stanje, ali se iz dokumenta vidi da se ne uznemiravaju oko socijalnog stanovanja, koje je prepušteno finansijerima iz inostranstva.

Očekuje se da zaposleni građani obezbijede stan hipotekarnim kreditima kod kojih je kamatna stopa iznad pet odsto, kao i da opštine obezbijede placeve i infrastrukturu stanovima koji se grade za zaposlene u javnim službama preko Crnogorskog fonda za solidarnu stambenu izgradnju i šest stambenih zadruga od kojih je aktivna samo Solidarno zaposlenih u prosvjeti. Fond i zadruga, nastali iz sindikalnog organizovanja, finansiraju se doprinosima i članarinama zaposlenih i stranim kreditima, te komunalijama koje obezbjeđuju opštine, a državna intervencija vidljiva je kod subvencionisanja kamatne stope za program Hiljadu plus i kod dodjele stanova i kredita po povlaštenim uslovima visokim državnim funkcionerima.

U Danskoj, gdje svi imaju pravo na socijalni stan, 84 odsto sredstava obezbjeđuje se komercijalnim kreditima koje država subvencionše, 14 odsto beskamatnim zajmovima opština i dva odsto doprinosima stanara. Ovu vrstu stanova obezbjeđuju gotovo isključivo stambene asocijacije, kojih ima 760. U Engleskoj lokalne vlasti posjeduju 55 odsto socijalnog stambenog fonda (10 odsto ukupnog), a neprofitne stambene asocijacije 45 (osam odsto ukupnog).

Osnovni izvori finansiranja socijalnog stanovanja su subvencionisani komercijalni krediti i oslobađanje od PDV-a. U Italiji postoji drastična nestašica socijalnih stanova, jer su nedostatna sredstva koja se obezbjeđuju subvencijama i stambenim dodacima po osnovu zakupnina, što je posljedica povlačenja države iz ove oblasti.

U Njemačkoj briga oko socijalnog stanovanja dodijeljena je opštinama, zakupci socijlnih stanova su dužni da plaćaju zakupninu, a vlasnici tih stanova su opštinske neprofitne kompanije. Imaju pet gupa provajdera ovakvih stanova opštinska stambena preduzeća, stambene kooperative, crkvene organizacije, privatna stambena preduzeća i preduzeća u vlasništvu fondova.

Akcenat je na individualnim subvencijama, a nakon isteka ugovora o socijalnom rentiranju (12 do 20 gpodina) vlasnik može da ih izdaje ili prodaje stanove. U Francuskoj je značajna uloga države u finansiranju i subvencionisanju ovakvog stanovanja i privatnog neprofitnog sektora, koji se podržava namjenskim poreskim olakšicama.

U Holandiji država je ovaj sektor prepustila privatnim neprofitnim organizacijama, zbog čega se 600 stambenih asocijacija suočava sa problemima.

U Španiji se o socijalnom stanovanju stara javno-privatni sektor, koji godišnje izgradi 100 hiljada stanova za ,,državno zaštićeno stanovanje, rade špos pecijalnom režimu, uz snažnu kontrolu i ograničavanje cijena, dok objekti zadržavaju status socijalnog stanovanja 30 godina.