Kao odgovor na ove izazove, Udruženje agencija za nekretnine i Privredna komora inicirali su izradu zakona o posredovanju u prometu i zakupu nekretnina, te je Nacrt nedavno usvojila Vlada. Ovaj zakon obećava da će stvoriti jasniji okvir poslovanja, povećati sigurnost učesnika i podstaknuti legalno poslovanje u sektoru nekretnina, što je i jedan od koraka ka usklađivanju sa evropskim standardima, naglašava Dragaš.
Neadekvatna kontrola
Dragaš tvrdi da crnogorski budžet gubi milione eura prihoda zbog neadekvatne kontrole naplate poreza od prodaje, izdavanja i posredovanja u prometu nekretnina.” Nedostatak zakonske regulative pogoduje razvoju sivog tržišta u okviru kojeg je veoma razvijeno i nelegalno posredovanje u prometu nekretnina. Evidentna je nedovoljna kontrola interneta tako da se mogu naći veb-sajtovi agencija koje nijesu registrovane, na društvenim mrežama i mobilnim aplikacijama postoje grupe sa više desetina hiljada članova u kojima se obavlja nelegalno posredovanje u prometu nekretnina. Na portalima za nekretnine fizička lica oglašavaju po nekoliko stotina nekretnina. Veliki broj stranih državljana u Crnoj Gori se nelegalno bavi posredovanjem što je u većini zemalja iz kojih dolaze zakonom zabranjeno”, tvrdi Dragaš dodajući da je u praksi čest slučaj da se nelegalni posrednici lažno predstavljaju što otvara mogućnost za zloupotrebe ne samo u poslovima posredovanja.
” Zbog nekorištenja prezentacionog lista i evidencije posredovanja prodavci nemaju informacije o licima koja obilaze njihove nekretnine”, poručuje Dragaš.
U Crnoj Gori, naglašava on, kupci i prodavci ne mogu da utvrde razliku između legalnih i nelegalnih agenata jer ne postoji registar posrednika, a agenti ne posjeduju licence i legitimacije.
” Država ne raspolaže tačnim podacima o posrednicima i njihovom broju kako bi mogla adekvatno vršiti inspekcijski nadzor. Nesavjesni i nestručni posrednici ne snose odgovornost i predstavljaju rizik za učesnike u prometu nekretnina koji žele da imaju visok standard usluge. Renomirani investitori ne žele da investiraju u neuređena tržišta ukoliko nemaju zakone koji štite njihove investicije”, kaže Dragaš.
Smatra da je nepohodno da Crna Gora kao kandidat za članstvo u EU uskladi svoje zakone i standarde poslovanja sa EU.
” Države regiona su odavno prepoznale značaj zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti. Prva ga je donijela Slovenija prije 21 godinu, Hrvatska prije 17, a Srbija prije 13 godina. Uporedna praksa je pokazala da je u ovim zemljama od donošenja zakona nelegalno posredovanje svedeno na minimum”, poručuje Dragaš.
Objašnjava da zakon o posredovanju u prometu i zakupu nekretnina uređuje isključivo oblast posredovanja u prometu i zakupu nekretnina.
Licenciranje agenata
” Vlasnici će kao i do sada moći slobodno raspolagati svojom imovinom i prodavati nekretnine, a po potrebi angažovati agencije za nekretnine. Zakon uvodi stručno osposobljavanje i licenciranje agenata, registar posrednika, obavljanje djelatnosti u odgovarajućem kancelarijskom prostoru, osiguranje od odgovornosti za štetu koju posrednik pričini kupcu ili prodavcu prilikom obavljanja poslova posredovanja, evidenciju posredovanja kao i zabranu oglašavanja nekretnina bez navođenja naziva posrednika (agencije) i broja pod kojim je upisan u registar posrednika kao i bez ugovora o posredovanju”, ističe Dragaš.
Što se tiče posredničkih provizija, navodi da je bilo prijedloga od strane posrednika da se provizija ograniči, ali to je bilo u suprotnosti sa EU direktivama o slobodi poslovanja i tržišnoj konkurenciji tako da je iznos provizije ostavljen da se ugovara između posrednika i nalogodavca.
” Kada zakon stupi na snagu koristi će imati država zbog naplate poreza, učesnici u prometu nekretnina će imati viši stepen zaštite, a posrednici će ovim zakonom dobiti dodatne obaveze ali i fer konkurenciju, kao i iste uslove poslovanja za sve koji se bave poslovima posredovanja u prometu nekretnina”, poručuje Dragaš.
Za nelegalno posredovanje kazne od 1.000 do 4.000 eura
Zakon predviđa visoke kazne za nelegalno posredovanje kao i za neispunjavanje uslova za obavljanje djelatnosti posredovanja koje mogu biti od 1.000 do 2.000 eura za fizička odnosno od 4.000 do 20.000 eura za pravna lica,
Preporučeno
” Zakon će doprinijeti da se nelegalne aktivnosti na tržistu nekretnina svedu na minimum. Neophodno je da fokus primjene zakona bude da se oni izvan sistema uvedu u sistem, a ne da se oni koji su trenutno u sistemu dodatno represivno destimulišu kao što je to bio slučaj do sada. Inspekcijski nadzor je vršen nad registrovanim agencijama jer su im poznata sjedišta, a nad nelegalnim posrednicima nije iz razloga što nijesu registrovani i inspekcijski organi nijesu imali informacije o njima kao ni adekvatan zakon po kome bi postupali”, poručuje Dragaš.
Video