Video
Strani državljani imaju upisana prava na 50.071 objekat i poseban dio objekta u Crnoj Gori, dok se njihova prava odnose i na 94.090 parcela ili djelova parcela, pokazuju podaci Uprave za nekretnine objavljeni u aprilu 2025. godine. Ukupna površina objekata i posebnih djelova objekata iznosi 2.705.283 kvadratna metra, a površina zemljišta 34.213 hektara.
Ovi podaci pokazuju razmjere stranog vlasništva nad nepokretnostima u Crnoj Gori, ali i otvaraju pitanje kakva se imovina kupuje, gdje je koncentrisana i iz kojih država dolaze njeni vlasnici. Evidencija obuhvata različite vrste objekata i zemljišta, pa broj od 50.071 ne treba poistovjećivati isključivo sa brojem stanova niti ga tumačiti kao broj različitih vlasnika.
Prema podacima koje je objavila Uprava za nekretnine, a prenio portal Forbes Crna Gora, stranci najveće površine zemljišta posjeduju u opštinama na sjeveru, među kojima su Pljevlja, Nikšić, Plužine, Kolašin i Žabljak. S druge strane, broj objekata i posebnih djelova objekata u vlasništvu stranih državljana najveći je u primorskim opštinama, uključujući Budvu, Herceg Novi, Ulcinj, Kotor i Tivat.
To ukazuje na dvije različite slike stranog vlasništva: zemljište na sjeveru i nekretnine na primorju. Međutim, javno objavljeni podaci ne daju dovoljno detalja da bi se utvrdilo koliko je zemljišta namijenjeno gradnji, poljoprivredi ili drugim djelatnostima, niti koliki dio objekata na obali čine stanovi, kuće, poslovni prostori ili turistički kapaciteti.
NAJVIŠE DRŽAVLJANA SRBIJE SA UPISANIM PRAVIMA VLASNIŠTVA
Prema podacima Uprave za nekretnine, najveći broj stranih državljana koji imaju evidentirana prava na nepokretnostima u Crnoj Gori dolazi iz Srbije – 15.038. Slijede državljani Ruske Federacije, kojih je 4.529, te Bosne i Hercegovine sa 2.474 i Njemačke sa 2.243.
Među državama iz kojih dolazi značajan broj vlasnika su i Turska sa 1.319 državljana, Sjedinjene Američke Države sa 1.148, Hrvatska sa 877, Ukrajina sa 847, Kosovo sa 713 i Velika Britanija sa 620.
Ovi podaci pokazuju da strano vlasništvo nije vezano samo za jednu grupu država ili jednu vrstu kupaca. Na spisku su susjedne zemlje, države Evropske unije, ali i Rusija, Turska, SAD i Ukrajina.
Brojevi se, međutim, odnose na strane državljane koji imaju evidentirana prava na nepokretnostima, a ne na broj nekretnina koje posjeduju državljani svake pojedinačne zemlje. Jedna osoba može imati više stanova, kuća ili parcela, dok jednu nepokretnost može posjedovati više suvlasnika. Zbog toga se na osnovu ovih podataka ne može izračunati koliko objekata pripada državljanima Srbije, Rusije ili neke druge države, niti kolika je ukupna vrijednost njihove imovine.
VIŠE OD 34 HILJADE HEKTARA ZEMLJIŠTA
Podatak o 94.090 parcela i djelova parcela posebno je značajan zbog njihove ukupne površine. Prema evidenciji Uprave za nekretnine, riječ je o 34.213 hektara, odnosno približno 342 kvadratna kilometra zemljišta nad kojim stranci imaju evidentirana prava.
Ipak, taj zbir ne znači da je riječ o jednoj povezanoj teritoriji, niti da su sve parcele u isključivom vlasništvu stranih državljana. U pitanju su parcele i njihovi djelovi na različitim lokacijama, a podaci obuhvataju evidentirana prava stranih lica.
Za razumijevanje ove brojke važno je i gdje se zemljište nalazi. Prema Upravi za nekretnine, najveće površine u vlasništvu stranaca nalaze se u sjevernim opštinama. To otvara drugačija pitanja od onih koja prate kupovinu stanova na primorju: da li je riječ o zemljištu za poljoprivredu, šumarstvo, turističke projekte, stanovanje ili buduću gradnju.
Bez razvrstavanja parcela prema katastarskoj opštini, površini, vrsti zemljišta i namjeni, nije moguće utvrditi koliki je dio te imovine razvojno važan, niti koliko se na njoj planira gradnja. Sama površina takođe ne govori mnogo o tržišnoj vrijednosti: hektar zemljišta u građevinskoj zoni na primorju i hektar šumskog zemljišta na sjeveru ne mogu se porediti samo prema kvadraturi.
KOLIKO VRIJEDE NEKRETNINE U STRANOM VLASNIŠTVU?
Jedan od najvećih nedostataka javno dostupne statistike jeste to što uz broj objekata i površinu zemljišta nije objavljena ukupna tržišna vrijednost nepokretnosti stranih vlasnika.
Zbog toga se ne može pouzdano reći koliko vrijedi svih 50.071 objekat i posebnih djelova objekata, niti koliko je novca uloženo u zemljište.
Ipak, zvanični podaci o tržištu novogradnje pokazuju koliko lokacija utiče na cijene. Prema MONSTAT-u, prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori tokom 2025. godine iznosila je 2.200 eura. U Podgorici je bila 2.127 eura, u primorskom regionu 2.412 eura, u središnjem 1.202 eura, a u sjevernom regionu 1.533 eura.
U četvrtom kvartalu 2025. godine prosjek u primorskom regionu dostigao je 2.570 eura po kvadratnom metru, dok je u Podgorici iznosio 2.141 euro, pokazuju podaci MONSTAT-a objavljeni u februaru 2026. godine.
Ove brojke odnose se samo na stanove u novogradnji koji su prvi put prodati na tržištu, na osnovu zaključenih kupoprodajnih ugovora. Ne obuhvataju starogradnju, zemljište, poslovne prostore i ostale vrste nepokretnosti. Takođe, ne pokazuju koliko su stanova kupili strani državljani, već predstavljaju prosjek za tržište novogradnje u cjelini.
Ipak, razlika između regiona pokazuje zašto se ukupna vrijednost stranog vlasništva ne može procjenjivati samo na osnovu broja nekretnina. Nekretnine slične površine mogu imati veoma različitu vrijednost u zavisnosti od lokacije, kvaliteta gradnje, pogleda, blizine mora i drugih karakteristika.
LUKSUZNE NEKRETNINE – KVADRAT I PREKO 10.000 EURA
Poseban segment tržišta čine luksuzni stanovi, vile i nekretnine u turističkim naseljima na primorju. U tom dijelu tržišta cijene višestruko premašuju zvanični prosjek za novogradnju, ali se podaci o oglašenim cijenama moraju razlikovati od cijena po kojima su nekretnine zaista prodate.
Prema pregledu tržišta koji je objavio Sotheby’s International Realty Montenegro, na njihovoj internet-stranici je 15. oktobra 2026. godine bilo oglašeno 344 nekretnine za prodaju u Crnoj Gori. Medijalna tražena cijena iznosila je 810.000 eura. Medijana označava srednju vrijednost u nizu, pri čemu polovina posmatranih oglasa ima nižu, a polovina višu traženu cijenu.
U istom pregledu, medijalna oglašena cijena po kvadratnom metru u Luštici Bay iznosila je 10.239 eura, dok je u Portonovom dostizala 9.983 eura. U Bokokotorskom zalivu iznosila je 6.098 eura, a na Budvanskoj rivijeri 5.000 eura po kvadratnom metru.
Među 344 oglašene nekretnine, 96 je imalo traženu cijenu između 500.000 i milion eura, 62 između milion i dva miliona, 46 između dva i pet miliona, dok su četiri bile oglašene po cijeni od najmanje pet miliona eura. Dodatnih 68 oglasa odnosilo se na nekretnine jeftinije od 500.000 eura. Za 69 nekretnina cijena je bila dostupna na upit.
U ukupnom uzorku bilo je 189 stanova, 123 vile i 86 nekretnina uz samu obalu. Kategorije prema lokaciji mogu se preklapati, pa se pojedina nekretnina može pojaviti i u pregledu određenog turističkog naselja i u širem pregledu Bokokotorskog zaliva.
Preporučeno
