U praksi, ovakva zemljište su se godinama djelimično prikazivala kao dio vrijednosti stanova, što je ostavljalo prostor da se umanji poreska obaveza na prihod od gradnje. Predviđena izmjena sada formalno to sprječava, pa tako građevinsko zemljište postaje oporezovani dio prometa, a PDV mora biti plaćen na punu tržišnu vrijednost parcele.
Prevedeno na jezik brojki to izgleda ovako. Ukoliko se, na primjer, kupi parcela od 2.000 kvadrata po cijeni od 500 eura po kvadratu, investitor plaća PDV od oko 210.000 eura. Ako se na toj istoj parceli izgradi 4.000 kvadrata stambene površine, dodatni trošak po kvadratu iznosi više od 50 eura. Ovo je osnovni nivo poskupljenja, a u zavisnosti od lokacije i vrijednosti zemljišta, taj iznos može biti znatno veći.RAST CIJENA, MANJA DOSTUPNOST I TRŽIŠTE SVE DALJE OD DOMAĆIH KUPACA
Nadalje, mora se imati u vidu da su cijene stanova već sada visoke i u stalnom rastu. Prosječna cijena kvadratnog metra u novogradnji u Crnoj Gori trenutno je iznad 2.200 eura. U Podgorici se kreće oko 2.100 eura, dok su na primorju cijene znatno više: u gradovima poput Budve, Kotora i Tivta kvadrat dostiže između 2.000 i 3.500 eura, a u luksuznim kompleksima i više.
U takvim okolnostima, dodatak od 50 eura po kvadratu djeluje kao još jedan udar na standard građana. Na stan od 60 kvadrata, riječ je o najmanje 3.000 eura, što nije zanemarljiv iznos za kupce koji već teško prate rast tržišta.
Na ovaj način država računa na povećanje prihoda od PDV-a, ali zato građani se suočavaju s još jednim talasom poskupljenja nekretnina. Posebno bi mogle biti ugrožene mlade porodice i oni koji po prvi put rješavaju stambeno pitanje, a kojima je i ranije pristup tržištu bio otežan.
Sa rastućom potražnjom stranih kupaca i ograničenom ponudom urbanistički validnih lokacija, uvođenje PDV-a na zemljište moglo bi dodatno pogurati tržište prema cijenama koje su sve dalje od mogućnosti domaćeg stanovništva.
Ako se ovaj PDV uvede i primjenjuje bez korektivnih mjera, tržište nekretnina u naredne dvije godine moglo bi ući u novi ciklus rasta cijena.
U Podgorici bi prosječna cijena kvadrata mogla porasti na raspon između 2.250 i 2.350 eura, čak i u standardnim projektima. Na primorju, gdje su zemljišta najskuplja i gdje strani kupci drže konstantnu potražnju, realno je očekivati da cijene dostignu 3.300 do 3.800 eura za standardne stanove, dok bi luksuzni segment mogao probiti granicu od 10.000 eura po kvadratu u pojedinim zonama.
Takav scenario značio bi dalju eroziju dostupnosti stanovanja za većinu građana. Investitori bi nastavili da grade za tržišta sa većom platežnom moći, dok bi lokalno stanovništvo sve više bilo potisnuto na periferne lokacije ili u zonu dugoročnog podstanarstva.
PDV NA GRAĐEVINSKO ZEMLJIŠTE OKIDAČ ZA NOVI TALAS POSKUPLJENJA
Uz trend rasta troškova materijala, radne snage i zemljišta, PDV na građevinsko zemljište mogao bi do 2026. godine postati okidač za još jedan ciklus poskupljenja koji će dodatno povećati jaz između tržišta i domaćih plata.
Uprkos formalnom opravdanju mjere, suštinska posljedica ostaje jasna. Teret fiskalnih reformi ponovo će završiti na leđima građana.
Preporučeno
Umjesto stvaranja politike stambene podrške ili stimulisanja dostupne gradnje, uvođenjem novog PDV-a država će, po svemu sudeći, puniti budžet preko sve skupljeg kvadrata koji će plaćati oni koji u Crnoj Gori žele da žive i ostanu.
Video