Video
Prema najnovijim objavljenim podacima Uprave za statistiku (MONSTAT), prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u drugom kvartalu 2026. godine iznosila je 2.557 eura, dok je u istom periodu prošle godine bila 2.201 euro. To predstavlja rast od oko 16 odsto.
U Podgorici je prosječna cijena kvadrata dostigla 2.510 eura, dok je na primorju iznosila 2.838 eura. Za kupovinu stana od 60 kvadrata, po prosječnoj cijeni novogradnje na nivou države, potrebno je oko 153.000 eura, odnosno više od 21.000 eura nego godinu ranije.
Ipak, dok cijene rastu, podaci posljednjeg popisa stanovništva pokazuju da Crna Gora raspolaže značajnim stambenim fondom, čiji se veliki dio ne koristi za stalno stanovanje.
Prema Popisu iz 2023. godine, u Crnoj Gori su evidentirana ukupno 392.909 stana i 623.633 stanovnika.
Poređenje podataka za svih 25 opština pokazuje da je broj popisanih stanova veći od broja stanovnika u Budvi, Ulcinju, Žabljaku, Šavniku i Plužinama.
Najveća razlika zabilježena je u Budvi, dok je u odnosu na broj stanovnika najizraženija na Žabljaku.
Budva ima 6.473 stana više nego stanovnika
U Budvi je popisano 33.918 stanova i 27.445 stanovnika. To znači da ova primorska opština ima 6.473 stana više nego stanovnika, odnosno približno 124 stana na svakih 100 građana.
Međutim, detaljniji uvid u podatke otkriva da se veliki dio stambenog fonda ne koristi za stalno stanovanje.
Čak 11.252 stana u Budvi evidentirana su kao nekretnine namijenjene sezonskom korišćenju, dok se 7.782 popisane jedinice koriste isključivo za obavljanje djelatnosti.
Kada se iz ukupnog broja isključe stanovi koji se koriste samo za obavljanje djelatnosti, preostaje 26.136 stambenih jedinica, što je manje od broja stanovnika Budve. Ni sve te jedinice, međutim, nijesu namijenjene stalnom stanovanju.
Slična situacija je u Ulcinju, gdje su evidentirana 24.793 stana i 20.507 stanovnika, odnosno 4.286 stanova više nego stanovnika.
Od ukupnog broja, čak 11.669 stanova u Ulcinju namijenjeno je sezonskom korišćenju.
Ovakvi podaci pokazuju koliko je važno razlikovati ukupan broj izgrađenih i popisanih stanova od nekretnina koje su zaista dostupne građanima za dugoročno stanovanje.
Na Žabljaku 161 stan na 100 stanovnika
Posebno zanimljivi podaci odnose se na Žabljak, gdje je popisan 4.731 stan i svega 2.941 stanovnik.
To znači da na svakih 100 stanovnika ove opštine dolazi približno 161 stan, što predstavlja najveći odnos broja popisanih stanova i stanovnika u Crnoj Gori.
Ipak, od ukupnog stambenog fonda na Žabljaku, čak 2.833 stana, odnosno gotovo 60 odsto, namijenjena su sezonskom korišćenju.
Više stanova nego stanovnika imaju i Šavnik i Plužine.
U Šavniku je evidentirano 2.180 stanova i 1.569 stanovnika, što predstavlja razliku od 611 stanova.
U Plužinama su popisana 2.582 stana i 2.177 stanovnika, odnosno 405 stanova više nego stanovnika.
Za razliku od turističkih opština, gdje značajan dio stambenog fonda čine apartmani, vikendice i nekretnine namijenjene povremenom boravku, u manje naseljenim sredinama na ovakvu statistiku mogu uticati iseljavanje, smanjenje broja stanovnika i povremeno korišćenje porodičnih kuća.
Više od 160.000 stanova sezonski ili nenastanjeno
Jedan od najzanimljivijih pokazatelja posljednjeg popisa odnosi se na način korišćenja postojećeg stambenog fonda.
MONSTAT je evidentirao 89.083 stana namijenjena sezonskom korišćenju, dok je dodatnih 71.204 stanova za stalno stanovanje bilo privremeno nenastanjeno ili napušteno.
Zbirno, riječ je o 160.287 stanova, odnosno približno 41 odsto svih popisanih stanova u Crnoj Gori.
Istovremeno, 214.530 stanova evidentirano je kao nastanjeno, što predstavlja oko 54,6 odsto ukupnog stambenog fonda.
Preostalih 16.720 popisanih jedinica koristi se isključivo za obavljanje djelatnosti, dok za 1.372 stana nije evidentiran način korišćenja.
Drugim riječima, gotovo polovina popisanih stanova u Crnoj Gori nije evidentirana kao stalno nastanjena.
Ipak, ovaj podatak ne znači da su sve te nekretnine prazne ili dostupne na tržištu. Stanovi namijenjeni sezonskom korišćenju obuhvataju i vikendice, apartmane i druge objekte koji se koriste povremeno, dok privremeno nenastanjeni i napušteni stanovi predstavljaju posebnu statističku kategoriju.
Herceg Novi ima stanova koliko i stanovnika
Među opštinama u kojima je broj stanova približan broju stanovnika izdvaja se Herceg Novi.
Prema Popisu iz 2023. godine, ova opština ima 29.696 stanova i 30.824 stanovnika, što predstavlja razliku od svega 1.128 u korist stanovnika.
Drugim riječima, na svakih 100 stanovnika Herceg Novog dolazi približno 96 stanova.
Međutim, čak 11.700 stanova u ovoj opštini namijenjeno je sezonskom korišćenju, dok je dodatnih 5.256 stanova evidentirano kao privremeno nenastanjeno ili napušteno.
Zajedno, ove dvije kategorije obuhvataju 16.956 stanova, odnosno približno 57 odsto ukupnog broja popisanih stanova u Herceg Novom.
Ovakva struktura pokazuje da veliki broj nekretnina u turističkim opštinama ne znači automatski i veliku ponudu stanova za građane koji u njima žive tokom cijele godine.
Podgorica ima najviše stanova, ali i dalje manje nego stanovnika
Najveći broj stanova u Crnoj Gori nalazi se u Podgorici, gdje ih je popisano 86.886.
Međutim, Glavni grad ima 179.505 stanovnika, što znači da broj stanovnika premašuje broj stanova za 92.619.
Prema ukupnom broju stanova, iza Podgorice slijede Bar sa 41.729, Budva sa 33.918, Herceg Novi sa 29.696 i Nikšić sa 29.275 stanova.
Iako Bar spada među opštine sa najvećim stambenim fondom, broj stanovnika u ovoj opštini i dalje je veći od broja stanova. Prema popisu, Bar ima 45.812 stanovnika.
Poređenje broja stanova i stanovnika, međutim, ne pokazuje koliko je stanova potrebno za zadovoljavanje stambenih potreba, jer u jednom stanu najčešće živi više članova domaćinstva.
Sve skuplji kvadrati, a veliki dio stambenog fonda nije stalno nastanjen
Podaci o rastu cijena novogradnje i načinu korišćenja postojećeg stambenog fonda otvaraju važno ekonomsko i društveno pitanje – koliko je tržište nekretnina u Crnoj Gori prilagođeno potrebama građana koji žele da riješe stambeno pitanje?
Uprkos intenzivnoj stambenoj izgradnji u pojedinim gradovima, prosječna cijena kvadrata nastavlja da raste. U drugom kvartalu 2026. godine kvadrat novogradnje bio je 356 eura skuplji nego godinu ranije, dok je u Podgorici razlika iznosila 402 eura.
Za građane koji stan kupuju iz sopstvenih prihoda ili uz pomoć stambenog kredita, ovakva kretanja znače veći iznos potreban za kupovinu nekretnine, a potencijalno i veće kreditno zaduženje.
Istovremeno, činjenica da se više od 160.000 popisanih stanova koristi sezonski ili je privremeno nenastanjeno, odnosno napušteno, ukazuje na značajan dio stambenog fonda koji nije u funkciji stalnog stanovanja.
Posebno je to izraženo u turističkim opštinama, gdje sezonsko korišćenje nekretnina može smanjivati broj stanova raspoloživih za dugoročni zakup.
Ipak, sami popisni podaci ne omogućavaju zaključak da veliki broj sezonskih ili nenastanjenih stanova direktno uzrokuje rast cijena. Za takvu procjenu potrebni su dodatni podaci o vlasništvu nad nekretninama, prometu stanova, potražnji, dugoročnom zakupu i investicionim kupovinama.
Takođe, prosječne cijene novogradnje koje objavljuje MONSTAT zasnivaju se na prvi put zaključenim kupoprodajnim ugovorima i ne predstavljaju cjelokupnu ponudu stanova na tržištu.
Ipak, uporedni pogled na cijene nekretnina i rezultate popisa ukazuje na izražen raskorak između ukupnog broja stanova i njihove dostupnosti za stalno stanovanje.
Preporučeno
Zato se, uz pitanje koliko će se novih zgrada izgraditi i koliko će koštati kvadrat, sve više nameće i pitanje koliko će stanova zaista biti dostupno građanima koji u Crnoj Gori žive i rade.
